Pressione sul mercato dell’alloggio in Ticino

Negli ultimi anni il Canton Ticino è stato caratterizzato da un tasso di sfitto molto alto e una popolazione in calo. Ancora a metà 2025, il tasso di sfitto in Ticino raggiungeva il 1,92%, il doppio della media nazionale. La regione più colpita è il Mendrisiotto. Chiasso, cittadina di confine con 7800 abitanti, detiene il primato cantonale con 7,58% di abitazioni sfitte, anche se la percentuale si trova in calo. I comuni limitrofi di Vacallo (6,99 %) e di Morbio Inferiore (6,32%) sono vicini in questa classifica (dati aggiornati al 1° giugno 2025). Questa situazione favorisce gli inquilini che possono beneficiare di affitti oppure prezzi d’acquisto più bassi.

Tutto bene allora? Non proprio. Anche se v’è disponibilità di alloggi e non esiste una carenza di alloggi come nella Svizzera tedesca, non sempre i prezzi d’affitto e lo standard qualitativo delle abitazioni corrispondono alle aspettative, come pure la durata dei contratti. Questo vale in particolare per Lugano e la sua agglomerazione. Si constata uno spostamento di abitanti dal Luganese al Bellinzonese, dove si trovano alloggi più convenienti e più moderni.

Cristina Maderni, presidente della Federazione Ticinese delle Associazioni di Fiduciari, ha espresso preoccupazioni in tal senso: «Il rischio è che la conversione di alloggi in affitti brevi riduca l’offerta di abitazioni disponibili per contratti residenziali stabili, contribuendo all’aumento dei canoni mensili e allo spostamento delle famiglie residenti, ad esempio da Lugano a Bellinzona.» (Ticino economico, settembre 2025).

Anche il fenomeno delle disdette-vendite si fa nuovamente sentire. Si tratta di disdette collettive, ai danni di inquilini residenti in immobili relativamente vecchi con pigioni contenute, che coincidono con un passaggio di proprietà dell’immobile. Ad acquistare questi stabili a prezzi bassi sono spesso nuovi operatori per effettuare una speculazione. In alcuni casi si tratta di disdette con vendita di appartamenti, in altri casi di disdette per creare degli Airbnb (quindi con abbandono della residenza a carattere primario), oppure disdette per rinnovare, ma aumentando l’affitto.

Secondo il Municipio di Lugano, in città non esiste un grave problema di mancanza di alloggi a pigione moderata. Ciò è stato evidenziato nell’Analisi dell’alloggio sostenibile 2024, a cura del Servizio statistica della Città di Lugano, presentata nel luglio 2025. Il mercato immobiliare a Lugano offre ancora abbastanza alloggi a prezzi moderati o sostenibili, con canoni d’affitto inferiori al prezzo di mercato. Il municipale Raoul Ghisletta, capo del dicastero immobili della Città di Lugano, è però scettico e teme che la situazione possa cambiare in fretta. Chiede una politica di alloggio più incisiva: «Si dovrebbe fare di più.»

Sulla base di due studi effettuati nel 2019 che analizzavano il parco immobiliare e il mercato residenziale cittadino, la Città di Lugano si era data degli obbiettivi, quali promuovere l’edificazione di alloggi a pigione moderata e agevolare la realizzazione di alloggi promossi da enti di utilità pubblica. Poco però è stato fatto.

Fra le iniziative supportate dal comune c’è la cooperativa Emmy a Lugano-Loreto – un’impresa femminile – che gestisce l’omonima residenza con una ventina di appartamenti a pigione moderata per persone anziane. Il terreno dove sorge l’edificio è stato dato in diritto di superficie dalla Città di Lugano già nel 1972. Il palazzo, in questo momento, viene ristrutturato e ampliato da 21 a 27 appartamenti visto che la cooperativa può approfittare di un bonus edificatorio.

Anche la cooperativa d’abitazione Vivere Lambertenghi dovrebbe ricevere un bonus del 10 percento sul coefficiente edificatorio, per la realizzazione di un progetto edilizio nelle vicinanze dell’Università della Svizzera italiana. Progetto che dovrebbe ricevere la licenza edilizia entro fine anno ed essere pronto per il 2028 e che prevede la costruzione di un edificio polifunzionale, con una ventina di appartamenti per giovani, anziani e famiglie con bambini, un centro diurno per la terza età e un asilo nido. Nell’ottobre 2025, la cooperativa Vivere Lambertenghi, ha ricevuto un premio dall’associazione inclusione andicap ticino perché questo progetto si distingue per caratteristiche di convivenza, responsabilità sociale e solidarietà reciproca.